5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。